Budowa domu na działce rolnej

Zagadnienia dotyczące działek budowlanych
Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Mon 30 Mar, 2009

Jestem po rozmowie z inspektorem w UM. Pozwolenia wodno-prawnego nie dostanę, ani w formie zwykłej ani warunkowej. Mówi się trudno:)

Jeśli nie pojawią się inne okoliczności niż rozpatrywane do tej pory to p-w nie będzie potrzebne więc nie ma problemu. Uzgodniłem tylko w UM że do końca tego tygodnia podejmę decyzję czy chcę aby rozpatrywali wogle mój wniosek o pozwolenie wodno-prawne czy nie.

Projekt poprawiłem (usunąłem opis "zbiornik retencyjny" wprowadzając w to miejsce: "oczko wodne 29 m2"; poza tym usunąłem opis nawierzchnia utwardzona z bloczków betonowych - droga wewętrzna na rzecz nawierzchnia utwardzona ze żwiru i tłucznia; kolejno: nawierzchnię utwardzoną wokół każdego budynku i rabat kwiatowych zamieniłem na nawierzchnia żwirowa, ponadto usunięto kompostownik bo mógł stanowić problem) Zmniejszono powierzchnię budynków gospodarczychi (poprawiono) -10%, zmniejszono powierzchnię drogi o 75% i obecnie z projektu wynika że jest to element wodno-chłonny (podobnie jak wszelkie przyległości do budynków). Usunąłem drobne inne niedociągnięcia (brak podpisów potwierdzających oryginalność dokumentacji).

Poprawiony i uzupełniony projekt już przekazałem do Starostwa.

To na razie tyle z pola bitwy.


Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Mon 30 Mar, 2009

Dominik wrote:A tak na marginesie Grzegorz, bardzo mi do tej pory pomogłeś.
Skrajne stwierdzenie do innego w tym temacie. :D
Dominik wrote:Koleś robi głównie duże projekty i na pewno ma doświadczenie i odpowiednią wiedzę tylko po prostu struga wariata.
Niestety w Twoim przypadku jest to wadą. Przy dużych inwestycjach architekt jest tylko jedną z wielu osób w zespole, gdzie całość koordynuje koordynuje kierownik projektu i to właśnie on ma największą wiedzę. Jeśli mu jej brak pozyskuje opinię od specjalisty z danej dziedziny.

Z praktyki mogę Ci napisać, że podstawowym błędem jest w takich przypadkach próba uzyskania pozwolenia na dużą inwestycję. Mając takie zlecenie przygotowałbym projekt spełniający minimum do pozwolenia, a następnie po zakończeniu tego etapu przystąpił do rozbudowy gospodarstwa rolnego.

Zerknąłem na plan zagospodarowania terenu działki (załącznik do tego tematu). To jest dołączone do dokumentacji?

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Mon 30 Mar, 2009

Grzegorz Szostak wrote:Skrajne stwierdzenie do innego w tym temacie.
Przesadzasz;) NIe rozumiem o co Ci chodzi:D
Grzegorz Szostak wrote:Zerknąłem na plan zagospodarowania terenu działki (załącznik do tego tematu). To jest dołączone do dokumentacji?
Tak, to jest projekt zagospodarowania terenu dołączony do projektu budowlanego.

Dzwoniłem dziś rano (31.03) do Gminy. Na jutrzejszej sesji nie będą głosować zmiany planu ani niczego podobnego.
Więc nie kombinuję nic z wnioskiem o zmianę MPZP (nie dostarczam niczego takiego - jak radził projektant i paru urzędników).

Jeśli chodzi o deszczówkę, to w mojej gminie są wydawane warunki jej zagospodarowania (dopuszcza się kilka wariantów zagospodarowania: studnia chłonna, rozprowadzanie rur po działce, wpuszczanie do oczka wodnego i wyparowanie, myślę że bezpośrednie podlewanie upraw wewnątrz szklarni też można rozważyć;) choć wolę sformułowanie bardziej ogólne. Pani w Gminie twierdzi, że na zagospodarowanie deszczówki nie potrzeba pozwolenia wodno-prawnego (ale wśród proponowanych rozwiązań NIE WYMIENIŁA nic co by zawierało słowo "ZBIORNIK" bo takowe mogło by rodzić konieczność p-w-p).Jednak już wykonywanie samych urządzeń wodnych do zrzutu tej deszczówki już rodzi taką konieczność. Zatem ciężko to będzie mimo wszystko ominąć. Być może lepiej abym uzyskał od Urzędu Marszałkowskiego np pozwolenie wodno prawne na gromadzenie deszczówki w oczku wodnym. Profilaktycznie wystąpię o te warunki oraz przygotuję poprawiony projekt zagospodarowania terenu (2 szklarnie wolnostojące w maksymalnym rozproszeniu - zamiast 5), nawierzchnię ze żwiru i tłucznia (ok 900 m) zamienię na ścieżkę (300 m) a parking wokół domu - też jakoś przerobię). Zastanawiam się także nad zmianą tych żwirowych opasek wokół budynków na zieleń - po prostu. Sam przerobię projekt i dostarczę do autoryzacji - na dzień przed planowaną zmianą w Starostwie (jeśli dostanę wezwanie do poprawek). Tym sposobem zaskoczę projektanta - no bo kto to widział aby prosty chłop poprawiał człowieka z uprawnieniami który powinien mieć to wszystko w jednym małym paluszku:)))

31.03 po południu. Swoją drogą miałem dużo szczęścia uzyskując wyłączenie z zakazów art 82 ust 2 i 1 oraz 3 z właściwego urzędu oraz uzgodnienie pozwolenia w-prawnego z tego samego urzędu innego niż Urząd Marszałkowski o którym pisze wyżej (wpisali sobie tylko "asekuracyjnie" punkt że moja inwestycja musi być zgodna z planem miejscowym:) Gdybym tego nie dostał faktycznie chyba byłbym załatwiony:)

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Wed 01 Apr, 2009

Ciągle zastanawiam się jak "asekuracyjnie" wybrnąć z sytuacji dotyczącej odprowadzania deszczówki.
Przyszło mi do głowy takie rozwiązanie: oczko wodne obok każdego z obiektów budowlanych (maksymalnie 3 tzn dom i bud gospodarcze). Deszczówka wprowadzana do oczka - grawitacyjnie (poprzez odpowiedni spadek terenu lub wysuniętą w jego stronę rynnę). A następnie odparowywana z oczka (finalnie więc woda wprowadzana do powietrza - o czym nie wspomina prawo wodne:)

Taką koncepcję chciałbym przekazać do gminy w sprawie uzgodnienia dot deszczówki (dodałem 2czka wodne po 15 m, także każdy obiekt ma do rozprowadzania deszczówki oczko wodne 1x29 m i 1x15 m i 1x15m)...

Zastanawia mnie w tym tylko 1 rzecz, czy mogę bezpiecznie (tzn bez konieczności uzyskiwania pozwolenia wodno-prawnego) odprowadzać wody deszczowe do tych oczek wodnych?

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Thu 09 Apr, 2009

Żona dziś dzwoniła do Starostwa (ja nie dzwonię bo mógłbym od razu kogoś rozszarpać, a to nie jest dobry punkt do rozmowy). Dowiedziała się, że wysłano już do nas postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie naszego wniosku o pozwolenie na budowę siedliska z budynkami gospodarczymi.
Urzędnik powiedział, że brakuje w projekcie pozwolenia wodno-prawnego z Urzędu Marszałkowskiego związanym z lokalizacją inwestycji na terenach powodziowych (czy zalewowych). Jako że w projekcie jest już uzgodnienie pozwolenia wodnoprawnego z innym urzędem (połowa całego pozwolenia) to urzędnik stwierdził, że ten brakujący dokument można donieść później. Nikt go z błędu nie wyprowadzał (że nie mamy i mieć nie będziemy takiego pozwolenia), napisze nam to w wezwaniu to się mu odpisze że nie ma takiej potrzeby. Mamy zwolnienie z zakazu z art 82 ust 2 pkt 1 i 3 i to powinno wystarczyć. Tylko czy aby na pewno?! W sumie - przeczytałem ustawę prawo wodne i wynika z niej że nie obejmuje mnie obowiązek z art 122. ust 2 pkt 2 ze względu na brak przesłanki z art 40 ust 3 :)
Urzędnik nie wspomniał nic o braku opisu dot sposobu odprowadzania deszczówki ani o zapisie w MPZP, może to i dobrze...

Korci mnie jak nie wiem co - aby zagrać na nosie tym urzędnikom z Urzędu Marszałkowskiego i z Gminy - tak aby wydali mi jednak pozwolenie wodno-prawne (które nie jest mi potrzebne, ale dla urzędniczej machiny jest wskazane:) Takie pozwolenie w wersji bardziej ogólnej:))

Zastanawiam się nad przeformułowaniem wniosku do Urzędu Marszałkowskiego tak aby nie zawierał spornych kwestii ale by mógł być w drodze uznania również dołączony do projektu. Stary wniosek (który nie miał szans na pozytywne rozpatrzenie - zawiesiłem w poniedziałek).

Tylko , że do wniosku muszę dołączyć projekt:) musiałbym w nim ująć zamiast domu chyba namiot a w miejsce bud gospodarczychi dać tunele foliowe - aby nikt się nie przyczepił - że jest to niezgodne z planem:) Skórka chyba nie warta wyprawki i dodatkowo - tak jakbym się przyznał że potrzebne jest to pozwolenie w-p.

Kombinowałem aby napisać zamiennie: wniosek o pozwolenie wodno-prawne na lokalizację obiektów związanych z funkcjonowaniem gospodarstwa rolniczego (np wiaty postojowej na zmechanizowany sprzęt ogrodowy) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak mi radzisz Grzegorz, pisać taki ogólny wniosek (o ogólne -tzn jak wyżej - pozwolenie wodno-prawne) do Urzędu Marszałkowskiego czy w ogóle nie zawracać sobie "gitary"? i jak mi przyślą ze Starostwa informacje dot niezbędnych uzupełnień to wtedy wskazywać im bezzasadność wymagania powyższego?

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Thu 09 Apr, 2009

Dominik wrote:Kombinowałem aby napisać zamiennie: wniosek o pozwolenie wodno-prawne na lokalizację obiektów związanych z funkcjonowaniem gospodarstwa ogrodniczego (np wiaty postojowej na zmechanizowany sprzęt ogrodowy) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Bardzo słusznie, gdyż w tym kontekście (odpowiedzi) zorientujesz się dokładniej w tej kwestii. Jeżeli treść wniosku i odpowiedź (pozwolenie) będzie zbliżone do dalszych planowanych inwestycji możesz to nawet dołączyć do kolejnego wniosku o pozwolenie na budowę.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Thu 09 Apr, 2009

Wraz z projektem przekazałem do Starostwa (niestety) pozwolenie wodno-prawne wydane przed Urząd Morski (to jest można powiedzieć połowa właściwego pozwolenia wodno-prawnego, bo najpierw wniosek o takie pozwolenie wędruje do Urzędu Morskiego a później wraca do Urzędu Marszałkowskiego). Piszę "niestety" bo teraz sam nie wiem co zrobić - czy się upierać w Starostwie że to pozwolenie wodno-prawne jest niepotrzebne czy kombinować dalej w Urzędzie Marszałkowskim. Jeśli przyjmę pierwszą opcję - (upierać się że pwp nie jest potrzebne) to jak wytłumaczyć konieczność usunięcia dokumentu z Urzędu Morskiego, który to dokument sam przyniosłem do Starostwa wraz z projektem. Mogę w sumie pobrać ze Starostwa mój projekt do uzupełnienia (czy jakiejś drobnej poprawki) ale wtedy będzie ślad że coś było kombinowane. Urzędnik nie jest głupi i zwróci uwagę że zabrałem także dokument z Urzędu Morskiego. Powiedzmy że wytłumaczę mu ten fakt konsultacją ze specjalistą, który poradził mi że pwp nie jest wymagane (zgodnie z zapisami art 122 ust 2 gdzie nie dotyczy mnie przesłanka art 40 ust 3) i mogę w ten sposób oszczędzić 217 zł - gdy wycofam wniosek (oszczędność jest zawsze jakimś racjonalniejszym wytłumaczeniem niż opisywanie urzędnikowi w Starostwie że odmówili mi wydania pwp w UMarszałkowskim ze względu na zapisy planu). Skoro urzędnik w Starostwie nie widzi innych problemów to dobrze by było aby tak zostało:)

Reasumując - jeśli zechcę "iść w zaparte" w zakresie nie wymagalności pwp w Starostwie - to czy pozbywać się tego pozwolenia w-p od UMorskiego które zawarłem w projekcie (jak to najlepiej zrobić?)

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Fri 10 Apr, 2009

Niepotrzebnie dołączone pwp. Jest starostwo by go wymagało to napisze znów o uzupełnienie. Może również nie zwrócić uwagi na tą kwestie i wyda pozwolenie.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Wed 29 Apr, 2009

Grzegorz Szostak wrote:Niepotrzebnie dołączone pwp. Jest starostwo by go wymagało to napisze znów o uzupełnienie. Może również nie zwrócić uwagi na tą kwestie i wyda pozwolenie.
Dokument dot pozwolenia wodno-prawnego usunąłem z projektu - aby nie wprowadzać zamieszania. P-W-P- tak jak radziłeś - nie jest mi prawdopodobnie do niczego potrzebne w takiej czy innej formie.

Dziś jednak dostałem postanowienie z Urzędu Marszałkowskiego, w sprawie mojego wniosku dotyczącego zawieszenia postępowania dot pozwolenia wodnoprawnego (które nie jest mi potrzebne).
Niepokoi mnie ono gdyż w uzasadnieniu napisano:

"Pan taki a taki wystąpił z wniosekiem o....na terenie działki w....do wniosku dołączono projekt wykonany przez....(tu jest wszystko ok), ale dalej: Planowana inwestycja jest sprzeczna z uchwałą rady gminy nr w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ działki objęte wnioskiem są zlokalizowane na terenach bez zabudowy".
Pan taki a taki wnioskiem z dnia.... wystąpił o zawieszenie postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie. Wobec powyższych okoliczności [shadow=red]orzeczono[/shadow] jak w sentencji.

Od decyzji niniejszej służy Stronom odwołanie do Prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej w Warszawie, za pośrednictwem Marszałka Województwa w terminie 14 dni od daty doręczenia.

Otrzymują:
1)ja
2)żona
3) Urząd Gminy
4) Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej....
5) Urząd (który wystawił mi prawomocne zwolnienie z zakazów art 80 prawo wodne). Boję się czy nie mogą mi w tej syt wycofać wydanej decyzji dot zdjęcia zakazu lokalizacji inwestycji na terenach zagrożonych powodzią (decyzja jest już teoretycznie prawomocna - minęły prawie 2 miesiące od jej wydania, a na odwołanie było 14 dni).

Nie podoba mi się to uzasadnienie. Oni w uzasadnieniu pokusili się o ocenę mojego wniosku co jest dla mnie nie do pomyślenia. Przecież po to właśnie zawiesiłem wniosek aby NIE OCENIALI GO.

Mam w tej sytuacji 2 możliwości:
1) uznać powyższe pismo za nieistotne i nie zawracać sobie tym więcej głowy.
2) odwołać się od uzasadnienia - żadając usunięcia zdania o tym, że planowana inwestycja jest sprzeczna z uchwałą rady gminy i MPZP Na zdrowy chłopski rozum - nie powinni tego dopisać gdyż nie rozpatrują mojego wniosku gdyż ZAWIESIŁEM GO przed wydaniem decyzji (w której ewentualnie mogli by wpisać powyższe zdanie).

Co sądzisz o tej sytuacji Grzegorz? Jak z tego mądrze wybrnąć? Myślę że należy napisać swoimi słowami to co powyżej ująłem (co odnosi się do meritum). np tak:

Dane nadawcy

Do: Prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej w Warszawie, za pośrednictwem Marszałka Województwa
O D W O Ł A N I E

W związku z otrzymaniem wadliwego postanowienia w odpowiedzi na mój wniosek z dnia xx marca 2009 r. Wnoszę o jego bezzwłoczne poprawienie.
Wspomniana wyżej wada dotyczy umieszczenia w uzasadnieniu wydanego przez Urząd Marszałkowski dnia xx kwietnia 2009r. postanowienia nr xxx w którym poza ujęciem bezspornie prawidłowych informacji zawarto wadliwe zdanie:
„Planowana inwestycja jest sprzeczna z uchwałą Rady Gminy xxx nr w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego xxx, ponieważ działki objęte wnioskiem zlokalizowane są na terenach bez zabudowy.”

Wobec zawieszania przeze mnie wniosku przed wydaniem decyzji o wydaniu pozwolenia wodno-prawnego (co powinno stanowić JEDYNĄ przesłankę zawartą w uzasadnieniu, bowiem to jest powodem wydania powyższego pisma) orzekanie w uzasadnieniu wydanym przez Urząd Marszałkowski o sprzeczności, bądź braku sprzeczności inwestycji jest bezpodstawne i bezprawne. Nadmieniam, że będąc stroną wnioskującą - nie podałem przyczyny zawieszenia wniosku.

W związku z powyższym akceptuję powyższe postanowienie jedynie w przypadku sprostowania powyższego pisma – poprzez usunięcia wadliwego zdania i powtórne przekazanie go do stron postępowania.

Z poważaniem

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 29 Apr, 2009

Dominik wrote:1) uznać powyższe pismo za nieistotne i nie zawracać sobie tym więcej głowy.
Tak bym uczynił jeżeli z wniosku o pozwolenie na budowę usunąłeś sporną kwestię. Zauważ że to starostwo wydaje pozwolenie, a pismo dotarło do gminy. Pisząc odwołanie od postanowienia ryzykujesz wpadnięcie w biurokratyczne tryby KPA.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Wed 29 Apr, 2009

Człowiek w pierwszej myśli zawsze jest gotowy do walki z nadgorliwością urzędniczą. W drugiej zaczyna się zastanawiać czy to co zrobi nie pociągnie za sobą jeszcze większych negatywnych następstw...
Grzegorz, czy Urząd morski mając takie postanowienie (o zawieszeniu przeze mnie postępowania, może mi cofnąć decyzję zwalniającą z zakazów art 82 ust 2) ? Czy też są to organy zupełnie niezależne i decyzja jednego nie ma wpływu na dec drugiego?

I druga sprawa, pozwolenie wydaje Starostwo, ale gmina może ewentualne pozwolenie zaskarżyć prawda?
Jak to wygląda w praktyce, gmina ma 30 dni na zaskarżenie czy wogóle nie mają nic do gadania w sprawie pozwoleń wydanych przez Starostwo?
Czy ewentualne pozwolenie (informacja o nim) wędruje także do Urzędu Marszałkowskiego?

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Wed 29 Apr, 2009

Dominik wrote:Czy też są to organy zupełnie niezależne i decyzja jednego nie ma wpływu na dec drugiego?
Wpływ jest, ale niewielka jest szansa by zostało to ze sobą powiązane - są to dwa odrębne postępowania.
Dominik wrote:I druga sprawa, pozwolenie wydaje Starostwo, ale gmina może ewentualne pozwolenie zaskarżyć prawda?
Tak i ma na to 14 dni. Po tym terminie decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna.
Dominik wrote:Czy ewentualne pozwolenie (informacja o nim) wędruje także do Urzędu Marszałkowskiego?
Jeżeli trafi się nadgorliwy urzędnik. Z zasady informacje otrzymują tylko strony bezpośrednio zainteresowane.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Fri 01 May, 2009

Grzegosz Szostak wrote: Jeżeli trafi się nadgorliwy urzędnik. Z zasady informacje otrzymują tylko strony bezpośrednio zainteresowane
Zainteresowaną stroną jestem głównie ja:)
Zatem Starosta może wogóle nie informować gminy o toczącym się postępowaniu lub wydaniu pozwolenia i też jest to do przyjęcia?
Zastanawiam się jak to regulują (czy regulują) tą kwestię przepisy:) W sprawie Zabudowy rolniczej jest bowiem trochę niejasności i luk.[/

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Fri 01 May, 2009

Dominik wrote:Zatem Starosta może wogóle nie informować gminy o toczącym się postępowaniu lub wydaniu pozwolenia i też jest to do przyjęcia?
Gmina jest stroną zainteresowaną, gdyż to na jej terenie i m.in. na podstawie jej MPZP wydawane jest pozwolenie.

Informacja starostwa o podjętej decyzji (pozwolenie na budowę) standardowo idzie do:
- inwestora,
- wójta gminy ( lub burmistrza, prezydenta),
- Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Jeżeli w ciągu 14 dni nie ma sprzeciwu decyzja staje się prawomocna.

Do pozostałych urzędów dociera ona w zależności od oceny urzędnika (tzw. uznaniowość). Jest to wynik nieprecyzyjnych zapisów w tym zakresie.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Fri 08 May, 2009

Otrzymałem w końcu odpowiedz.
Niestety w Starostwie widzą przeszkody w postaci zapisu MPZP.
Poza tym przyczepili się jednak do kwestii pozwolenia wodno-prawnego (całkowicie bezzasadnie). Asekuracyjnie nie napisali że to jest powodem odrzucenia. Asekuracyjnie również nie napisali że na moim terenie obowiązuje zakaz zabudowy a jedynie niezgodność planowanej inwestycji z MPZP (niestety taką tezę znacznie łatwiej obronić niż tezę że tam nie ma zakazu).

W tej sytuacji planuję przekazać oryginał opinii planistycznej (który już jest w projekcie) dot mojego terenu wraz z własnym wyjaśnieniem (napiszę wywód dotyczący braku słowa zakaz). Oraz uzasadnienie bezzasadności wymagania pozwolenia wodno-prawnego (co już mam od dawna gotowe). Rozważam również usunięcie z projektu co najmniej 2 budynków gospodarczych (szklarni) aby zmniejszyć intensywność zabudowy. Wszystko w formie oficjalnie odnoszącej się do aktualnego pisma/wezwania.

Rozmawiałem z naczelnikiem który kwestionuje moją dokumentację. Gościu się po prostu boi podpisać moje pozwolenie. Poza tym jest chyba cięty na projektanta który wykonał projekt. Zastanawia się bowiem czy nie zgłosić sprawy do izby (aby temu odebrać uprawnienia). Powodem jest jakoby to, że projektant podpisał zgodność projektu z przepisami (co w przypadku uznania zapisów MPZP za zakaz - jest przecież niezgodne ze stanem faktycznym). Tłumaczyłem naczelnikowi że projektant działał na moje zlecenie i wyraźnie informował mnie o kosekwencjach spornego zapisu (nie muszę chyba wyjaśniać że miałem prawo zlecić wykonanie projektu komukolwiek). Ja nie uważam zapisu za zakaz i będąc rolnikiem potrzebuję zabudowy do pracy (plan przewiduje uprawy sadownicze i ogrodnicze i to mam zamiar właśnie robić we wnioskowanej zabudowie - będącej do tego niezbędnym elementem).

Starałem się jak mogłem - wyjaśnić urzędnikowi swoje racje.

Projektant pytał ponoć naczelnika wiele miesięcy wstecz czy taka inwestycja jak moja ma szanse realizacji. Naczelnik ponoć twierdził wtedy że ma szansę jeśli będzie podparta opinią i kompletem dokumentów. Później niestety się z tego wycofał zasłaniając się prawnikiem. Byłem o wszystkim informowany i podjąłem w tych okolicznościach (prawie rok temu) decyzję o kontynuacji tworzenia dokumentacji. Dlaczego naczelnik teraz chce zgłaszać projektanta do izby? nie wiem. Być może nie było nigdy takiej rozmowy z naczelnikiem, a projektant po prostu mi ściemnił. Nie wiem tego i pewnie nigdy się nie dowiem. Dziś rozmawiałem z naczelnikiem przy kilku osobach i nie wypadało mi powiedzieć że projekt wykonywałem także dlatego że sam naczelnik powiedział projektantowi że to się da zrealizować. Nie chciałem robić mu wstydu albo wprowadzać niepotrzebnego zamętu (no bo co jeśli naczelnik nigdy z projektantem o tym nie rozmawiał??!). Czy naczelnik mógłby być aż takim idiotą aby samemu powiększać i tak trudną sytuację a później winą obarczać innych. Nie wiem. Raczej on jest po prostu wściekły że musi zająć stanowisko w tej trudnej sprawie. Jakiekolwiek zajmie - będzie złe:)

Treść postanowienia wklejam w załączniku.
Aby było śmieszniej - postanowienie mam zanim ono do mnie dotarło (mam kopię - bez poświadczenia odbioru:). Czy to daje mi jakieś dodatkowe możliwości? :)

Bo w sumie mógłbym nie odebrać tego postanowienia. We wcześniejszym dokumencie - o wszczęciu postępowania wpisali, że decyzja będzie podjęta w ciągu 7 dni w oparciu o posiadane dokumenty i od tego nie będzie się można odwołać.
Grzegorz co Ty byś zrobił w tej sytuacji?
Attachments
postanowienie2_2.jpg
postanowienie1_2.jpg

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Sun 10 May, 2009

Doklejam jeszcze kopię dot wszczęcia postępowania.
Ciekawe co się stanie jak nie doręczą mi pisma (zawiadomienia o tej ostatniej dacie). Pewnie procedura się przeciągnie i nic na tym nie zyskam, ale wolałem się skonsultować zanim ewentualnie "oficjalnie" odbiorę to pismo;)
Attachments
wszczęcie.JPG

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Sun 10 May, 2009

Jeśli nie odbierzesz zawiadomienia sprawa zostanie z automatu zakończona. Teraz ważniejsze jest obalenie postanowienia z uzasadnieniem - czyt. uzupełnienie dokumentacji.

Treść postanowienia jednoznacznie wskazuje na niepewność urzędników co do słuszności własnych decyzji. Analiza ogranicza się wprawdzie do zgodności z kwestią "bez zabudowy", ale kolejny akapit jednoznacznie wskazuje iż liczą się z taką możliwością. Wynika to z faktu, że brak sformułowania "zakaz nowej zabudowy", "zakaz zakładania siedlisk" lub podobnego w MPZP nie wyklucza budowy przez rolnika, a to zostało udokumentowane z tego co mi wiadomo.
Uzupełniając dokumentację należy przywołać podobną sprawę z podaniem sygn. akt, ale bez cytowania. Oczywiście konieczne jest opisowe uzasadnienie z odniesieniem do planowanej inwestycji. Polecam sformułowania uprawy ekologiczne - bardzo pomaga w przypadku konieczności odwołania się do wyższej instancji.

W kwestii pozwolenia wodno-prawnego...
Taki dokument z RZGW potrzebny jest w Twoim przypadku tylko jeśli w ramach inwestycji naruszony zostanie art. 40 ustawy prawo wodne. Uzupełniając dokumentację należy kolejno obalać te zakazy stwierdzeniami n.p. "nie przewiduje się" nie przywołując samej ustawy. Takie działanie "na wszelki wypadek".
Idąc dalej należy powołać się na argumentację z postanowienia i dołączyć pozwolenie wodno-prawne z Urzędu Morskiego.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Sun 10 May, 2009

Zatem w poniedziałek odbieram postanowienie ze Starostwa.
W odwołaniu mogę przywołać wyrok NSA z dnia 13.05.1999 sygn akt IV SA 789/97 LEX nr 47282, ewentualnie decyzję SKO we Wrocławiu z dnia 3.01.2002 sygn OSS 2002/2/36 lub sentencję NSA z dnia 30.05.1988 sygn akt IV SA 3002/88 ONSA 1988/2/76 ??
Mam jednak świadomość, że powyższymi wyrokami mogę co najwyżej jak chłopak z zapałkami lub co najwyżej z zapalniczką - przypalić pieczeń (lub piec ją miesiącami - w odwołaniach), a ja potrzebuję miotacza ognia aby spalić ją raz a dobrze (od razu).

Grzegorz, tak jak pisałem wcześniej - bardzo dużo mi już pomogłeś ale potrzebuję postawić propkę nad "i".

Najprawdopodobniej masz jakieś inne propozycje konkretnych sentencji? (wiem że nie chcesz uczyć konkurencji, a za darmo to można co najwyżej po ryju dostać;) zatem może pomożesz mi pisząc na priv lub odpłatnie:) Potrzebuję same numery sentencji, resztę (jeśli są dostępne w sieci) znajdę sam. Przeanalizować sentencje i napisać opowiadanie z nimi w roli głownej chyba będę potrafił:)
Z kwestią pozwolenia W-P poradzę sobie:) Wprawdzie zostawiłem urzędnikom w Starostwie kopię mojej interpretacji ustawy (w formie nieoficjalnej), ale to chyba nie szkodzi. Niech się douczą:) Szczególnie że powiedzieli mi że wymagają tego PWP bo inni urzędnicy też wymagają i projektanci zawsze dostarczają taki dokument:))) Zabawna argumentacja:)

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Sun 10 May, 2009

Nie ma potrzeby płacenia na tym etapie. Wystarczy przywołać
Dominik wrote:wyrok NSA z dnia 13.05.1999 sygn akt IV SA 789/97
Jest ona aktualna co do zasady i przywoływana do dziś w większości spraw. Na tym etapie podanie konkretniejszych ograniczy możliwości w przypadku skierowania sprawy do SKO, gdyż przekażesz im źródło wiedzy. Obrazowo ujmując - odkryjesz karty przed końcem gry. :)

Kwestia istotniejsza - forma...
Zauważ, że pismo to Postanowienie i został na Ciebie nałożony obowiązek "doprowadzenia dokumentacji do zgodności z mpzp". Na takowe możesz złożyć jedynie zażalenie, które byłoby skuteczne jeśli dokumentacja byłaby kompletna, a moim zdaniem tak nie jest. Odwołanie możesz napisać dopiero po wydaniu decyzji (pozytywnej lub negatywnej) i powędruje ona do SKO. Wbrew pozorom ta forma (postanowienie) działa na Twoją korzyść, gdyż znasz już argumenty starostwa i możesz poprawić projekt przed podjęciem decyzji.

W całości oznacza to, że konieczne jest poprawienie części opisowej w dokumentacji z uwzględnieniem treści postanowienia. W/w wyrok NSA przywołuje się w oświadczeniu projektanta - skrócony przykład:
"Niniejszym oświadczam, że projekt zagospodarowania terenu oraz projekty budynków w lokalizacji na działce nr (...) ujęte zostały jako gospodarstwo rolne i spełniają wymogi prawa budowlanego i przepisów wykonawczych. Kwestie lokalizacyjne oparto na wyroku NSA z dnia 13.05.1999r."
Dominik wrote:Z kwestią pozwolenia W-P poradzę sobie
Mam nadzieję, że pomogłem w tej kwestii. Dawno już w "wodzie" nie załatwiałem projektów poza dużymi.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Tue 12 May, 2009

Pewnie że pomogłeś, ja wprawdzie sam sprawdzam wszystko wiele razy, ale jak wiadomo nie mam doświadczenia co sprawia że trochę błądzę:)

Nawiązując do meritum i poprawiania dokumentacji; w projekcie wnioskuję o budynek hodowli roślin i budynki gospodarcze (5 szklarni).

Wnioskowana zabudowa ma powierzchnię ok 23% jednej z 2 działek wchodzących w skład planowanego siedliska. Jest to zarazem 9% powierzchni - licząc obie działki łącznie. W okolicy dla zabudowy mieszkaniowej (z grubsza rzecz biorąc tylko taka jest szczerzej tzn z parametrami - opisana w MPZP), przewiduje się że zabudowa może obejmować maksymalnie 20% działki. W wyjaśnieniu które sam napiszę i dołączę do wskazanego przez C oświadczenia powołam się na zachowanie ustaleń planistycznych które panują w okolicy (na podparcie tezy o zgodności inwestycji z zapisami planu dla obiektów występujących w okolicy - wobec braku warunków dla zabudowy rolniczej). Co ciekawe znane mi są miejsca w których w ramach MPZP utworzono miejsca w których można wybudować dom gdzie intensywność zabudowy mieszkaniowej jest 70% bo działka ma 200 m:)

Tylko czy wogóle poruszać ten wątek? Ta sprawa przyszła mi do głowy w nawiązaniu do tego co pisałeś o tym że lepiej jest wnioskować o mniej a następnie rozbudowywać. Poza tym Naczelnik coś wspominał o intensywności zabudowy w kontekście braku tego parametru w karcie terenu (zapewne na podparcie tezy o braku możliwości zabudowy). Wyjaśniłem mu wtedy że w przypadku terenów rolniczych plany (przepisy) trochę łagodniej traktują - umożliwiając większą dowolność w kształtowaniu zabudowy (podałem przykład budowy stodoły 25 metrowej - w ramach siedliska).

Czy w związku z powyższym nie będzie dla mnie lepiej jeśli usunę np 1 czy 2 obiekty (szklarnie) podając zmniejszony % udziału zabudowy w powierzchni działki? Tym bardziej że 1 z nich po dokładnym przeanalizowaniu - i tak nie jest mi potrzebna...

Wogóle to moja karta terenu z tym spornym zapisem - wydaje się być nie przemyślana do końca.
Jeśli dopuszcza się uprawy rolne, ogrodnicze, sadownicze i trafia się człowiek taki jak ja który rzeczywiście potrzebuje do prowadzenia takich upraw - konkretnej zabudowy to ten zapis (w rozumieniu zakaz) staje się logicznie nie spójny. Dlatego właśnie chciałem powołać się także na wyrok z dnia 30.05.1988 sygn akt IV SA 302/88 ONSA 1988/2/67 w którym NSA stwierdził iż "Miejscowy plan z.p. (ogólny lub szczegółowy), przeznaczając jakiś teren na cele produkcji rolnej, nie może zawierać zakazów lub nakazów, które wyznaczałyby rodzaj i sposób prowadzenia tej produkcji".
Reasumując - jeśli nie ma szczególnych przesłanek (a na dzień dzisiejszy nie ma) to zapis który mam powinien być w moim przypadku bezskuteczny.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Tue 12 May, 2009

Zastanawiam się nad zmniejszeniem ilości budynków (w projekcie mam 5 bud gospodarczych, w postanowieniu i w piśmie o wszczęciu Starostwo pomyłkowo napisało 4 budynki gospodarcze. Może zrobić 3?:)))

No i przede wszystkim myślę o tym co jeszcze powinno znaleźć się (być przedmiotem poprawki w dokumentacji)...

Czy uzupełniać dokumentację także o:

- kopię zaświadczenia o prowadzonej działalności gospodarczej (gdzie wpisano również szereg okołorolniczych rodzajów usług)
- kopie umów dzierżawy oraz dokumenty poświadczające własność innych nieruchomości rolnych na poświadczenie posiadania odpowiedniego areału (średniej w gminie uprawniającej do siedliska)
- oryginał opinii planistycznej na którą się powołuję (na razie przekazałem tylko kopie z poświadczeniem: "za zgodność z oryginałem").

Czy tylko ograniczyć się do oświadczenia w powyższym ujmując także poniższe:

- własne oświadczenie o zgodności planowanej inwestycji z MPZP wobec braku zakazu tworzenia nowej zabudowy siedliskowej na potrzeby upraw ogrodniczych

?

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Tue 12 May, 2009

Intensywność zabudowy liczona jest dla całego terenu planowanej inwestycji bez względu na ilość działek. W razie problemów (rzadko) przeprowadza się scalenie uzyskując jedną działkę w ewidencji gruntów - najprostsze rozwiązanie. Zerknij w projekt zagospodarowania terenu - bilans terenu. Na tej podstawie jest wyliczana.
Dominik wrote:Tylko czy wogóle poruszać ten wątek?
Taki cytat "nadgorliwość jest gorsza od faszyzmu". :) Jeżeli wg bilansu jest poniżej najbardziej wyśrubowanego zapisu w mpzp nie ma podstaw do wymagania lepszego.
Dominik wrote:Wogóle to moja karta terenu z tym spornym zapisem - wydaje się być nie przemyślana do końca.
Tak jest w większości MPZP. Najlepszy "kwiatek" jaki znam to przeznaczenie terenu w bezpośrednim sąsiedztwie wysypiska na rekreację - planista użył starych map do opracowania.
Dominik wrote:Dlatego właśnie chciałem powołać się także na wyrok z dnia 30.05.1988 sygn akt IV SA 302/88 ONSA 1988/2/67 w którym NSA stwierdził iż "Miejscowy plan z.p. (ogólny lub szczegółowy), przeznaczając jakiś teren na cele produkcji rolnej, nie może zawierać zakazów lub nakazów, które wyznaczałyby rodzaj i sposób prowadzenia tej produkcji".
Ten wyrok odnosi się bezpośrednio do starej ustawy. Nowsze interpretacje idą w kierunku uzasadnionego zakazu zabudowy.
Dominik wrote:Czy uzupełniać dokumentację także o:

- kopię zaświadczenia o prowadzonej działalności gospodarczej (gdzie wpisano również szereg okołorolniczych rodzajów usług)
Nie, może zaszkodzić nawet jeśli jest związana tylko z rolnictwem.
Dominik wrote:Czy uzupełniać dokumentację także o:

- kopię zaświadczenia o prowadzonej działalności gospodarczej (gdzie wpisano również szereg okołorolniczych rodzajów usług)
Zawsze do dokumentacji załączam wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek mogących mieć wpływ na decyzję. Inne formy zawsze są negowane.
Dominik wrote:- oryginał opinii planistycznej na którą się powołuję (na razie przekazałem tylko kopie z poświadczeniem: "za zgodność z oryginałem")
Można, ale nie jest ona w żaden sposób wiążąca dla starostwa - mają "swoich" od tego.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Tue 12 May, 2009

Grzegosz Szostak wrote:Zawsze do dokumentacji załączam wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek mogących mieć wpływ na decyzję. Inne formy zawsze są negowane.
no to może chociać dołączę wypis i wyrys innej mojej działki (ponad 1 ha) aby widzieli że mam ten 1 ha który powoduje że formalnie jestem rolnikiem (a do tego kopie umów dzierżawy na pozostałą wielkość - wymaganą do średniej gospodarstwa w gminie - ma jednak te umowy w formie zwykłej - nie notarialnej i bez wpisu do rejestru, są to umowy na 2-5 lat, jedna na grunt w gminie gdzie chcę budować, druga w sąsiedniej. Ten swój 1 hektar też mam w sąsiedniej:) ???

Tylko że wtedy mogą powiedzieć: "to buduj Pan na tym 1 ha" (łąki:)

Działka na której mam: "tereny bez zabudowy" nie ma 1 ha:)

niestety bywam nadgorliwy co czasami wpędza mnie w tarapaty.[/quote]

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Tue 12 May, 2009

Starostwo z zasady sprawdza powierzchnię wg danych z rejestru gruntów, które prowadzi. Osoba odpowiedzialna za ten etap ma do tego dostęp.
Dominik wrote:Tylko że wtedy mogą powiedzieć: "to buduj Pan na tym 1 ha" (łąki:)
Ten element jest do obalenia "w 5 minut" znając orzecznictwo sądowe.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Tue 12 May, 2009

Wygląda zatem na to że nie ma co za dużo kombinować. Poprzestanę na zmianie projektu poprzez dołączenie oświadczenia (mojego i projektanta). Dodam także wyjaśnienie w odpowiedzi na ich pismo (postanowienie).

Odpowiedz na ich postanowienie rozpocznę od przedstawienia informacji o sposobie w jaki została zmieniona (poprawiona) dokumentacja. Aby nikt nie mógł powiedzieć że nic nie zostało zrobione.
W mojej odpowiedzi (wyjaśnieniu lub też w moim oświadczeniu) wpiszę część informacji (w formie ogólnej) o których pisałem wyżej...

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Fri 15 May, 2009

Dokumentację odebrałem ze Starostwa do poprawienia. Oceniam że szanse na to że wydadzą mi pozwolenie są mikroskopijne. Za to wszyscy uczestniczący w postępowaniu są bardzo ciekawi co ja mam zamiar poprawiać i dodawać:) Będą prawie musieli szukać poprawek z lupą - bo za dużo ich nie będzie :D A na poważnie - oczywiście zrobię odniesienie w moim wyjaśnieniu w odpowiedzi na ich postanowienie.

Oświadczenie projektanta mam już przygotowane. Bóg jeden wie czy on to podpisze:) Stare jego oświadczenie jest trochę wadliwe bo wpisał w nim że ...na podstawie ustawy z 7 lipca 1999 (jak wiadomo jest ustawa z 7 lipca ale 1994 wraz z późniejszymi zmianami:)

O Ś W I A D C Z E N I E PROJEKTANTA

Zgodnie z art. 20 ust. 4 Ustawy z dnia 07 lipca1994 r.-Prawo budowlane (z późniejszymi zmianami)
- oświadczam, że projekt zagospodarowania terenu oraz projekt budowlany Siedliska: Budynku hodowli roślin wraz z mieszkaniem i budynkami gospodarczymi – i zlokalizowanego w ........, gmina ..........na dz. nr ewidencji gruntów ........... został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej (art. 20 ust. 4 Prawa Budowlanego). Jednocześnie oświadczam, że wyżej wymienione działki oraz projektowane obiekty ujęte zostały wraz z działką nr ewidencji gruntów ............ o powierzchni 1,99 ha której wnioskodawca jest właścicielem jako gospodarstwo rolne.

Kwestie lokalizacji siedliska oparto na wyroku NSA z dnia 13.05.1999r. sygn akt IV SA789/97, oraz opinii planistycznej P............................ – autora Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego ............ z dnia ............ (który obowiązuje na wnioskowanych działkach). W przywołanej opinii autor planu jednoznacznie stwierdza, że intencją istniejącego zapisu „tereny bez zabudowy” było wykluczenie zabudowy mieszkaniowej, a nie wykluczenie zabudowy zagrodowej (siedliska w ramach gospodarstwa rolniczego) na potrzeby produkcji ogrodniczej i sadowniczej.

W związku z powyższym oświadczam, że wykonana dokumentacja jest kompletna i prawidłowa z punktu widzenia celu jakiemu ma służyć.

do tego wyjaśnienie:

Autor
Data imiejsce
W Y J A Ś N I E N I E w ODPOWIEDZI NA POSTANOWIENIE

Do Naczelnika Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego

W związku z postanowieniem z dnia ........... wydanym przez Starostwo Powiatowe w ......... (Wydział Architektury i Budownictwa) w odpowiedzi na wniosek o wydanie pozwolenia na budowę siedliska (wniosek z dnia ..............) uprzejmie informuję, że dniu dzisiejszym tj. ........ 2009 r. przekazuję uzupełnione 4 egzemplarze projektów (pobranych w tym celu tzn. – do uzupełnienia - dnia ..........2009).

W skład uzupełnienia wchodzą:

- poprawione oświadczenie projektanta P. Arch. ...................,
- oryginał opinii planistycznej Twórcy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr............. z dnia .............. w sprawie interpretacji zapisu „tereny bez zabudowy” we wspomnianym planie – dopuszczający zabudowę rolniczą na wspomnianym terenie,
- oświadczenie inwestora o prowadzeniu gospodarstwa rolnego (z podaniem łącznej powierzchni gospodarstwa) w tym upraw ogrodniczych i sadowniczych wymagających specjalistycznych pomieszczeń (szklarni etc.) które wchodzą w skład projektu i nie są sprzeczne z zapisami planu miejscowego (na podstawie rozwinięcia powyższego pisma i dokumentacji przekazanej w toku postępowania),
- wypis i wyrys nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego w odniesieniu do których wnioskodawca posiada prawo własności,
- wyjaśnienie w sprawie pozwolenia wodno-prawnego w formie oświadczenia,
- uzupełnienia brakujących w projektach stron,
- dopisano 16.05 - wyniki badań geotechnicznych (ponoć jest to wymagane na podstawie przepisów które regulują elementy które powinny się znajdować w projekcie).

W związku z tym, że przywołane wyżej dokumenty i oświadczenia bezsprzecznie stanowią dowody zgodności planowanej inwestycji z założeniami przywołanego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wnoszę na podstawie art. 35 ust. 4 o uznanie ich za istotny dowód w sprawie, wzięcie ich pod uwagę i bezzwłoczne wydanie mi pozwolenia na budowę.

Z poważaniem
autor


autor/data/miejsce

OŚWIADCZENIE W SPRAWIE POZWOLENIA WODNO-PRAWNEGO

Do Naczelnika Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego

W związku z postanowieniem z dnia......... wydanym przez Starostwo Powiatowe......... (Wydział Architektury i Budownictwa) w odpowiedzi na wniosek o wydanie pozwolenia na budowę siedliska (wniosek z dnia ...........) uprzejmie informuję, że wnioskowana inwestycja:

- w postaci Siedliska. Budynku hodowli roślin wraz z mieszkaniem i budynkami gospodarczymi – szklarniami na podstawie znanych mi przepisów Prawa Wodnego, posiadanej dokumentacji oraz praktyk zweryfikowanych rozeznaniem telefonicznym (z zakresu stosowania w poruszonym zakresie ustawy Prawo Wodne wraz z aktualnymi zmianami) przez inne Starostwa na terenie których występuje bezpośrednie zagrożenie powodzią - obszar pasa nadbrzeżnego

nie wymaga uzyskania pozwolenia wodno prawnego.

Wnioskowana inwestycja nie zawiera elementów oraz nie pociąga za sobą konieczności wykonania prac na które wymagane jest wspomniane pozwolenie zatem nie dotyczy jej wymóg o którym wspomniano w przytoczonym wniosku.

Jednocześnie zwraca się uwagę iż w przypadku zajęcia przez Starostwo innego stanowiska, należy podać podstawę prawną powyższego.

Mając na uwadze kompletność przekazanej dokumentacji i jej dowiedzioną zgodność z MPZP wnioskuję o bezzwłoczne zakończenie postępowania i wydanie pozwolenia na budowę siedliska rolniczego zgodnie z przekazanym dnia........ wnioskiem.

Z poważaniem
autor

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Fri 15 May, 2009

Po wielu godzinach analiz napisałem pismo w odpowiedzi na wniosek. Z moim wyjaśnieniem w przedmiotowej sprawie.

Oto treść:

Data / autor

Do Naczelnika Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego

O Ś W I A D C Z E N I E

Ja .................. świadomy odpowiedzialności karnej za składanie nieprawdziwych oświadczeń - oświadczam, że prowadzę gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni xxx ha w skład którego wchodzą grunty własne o powierzchni 2 ha oraz grunty dzierżawione o powierzchni xxx ha. W związku z tym, że posiadam większy areał niż wynosi średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie, jestem uprawniony do ubiegania się o pozwolenie na utworzenie nowego siedliska (zagrody).

Jednocześnie nadmieniam, że specjalizuję się w całorocznej uprawie ekologicznej - roślin ciepłolubnych, wymagających zapewnienia odpowiednich warunków termicznych, wilgotnościowych i świetlnych których nie można zapewnić po sezonie wegetacyjnym (zimą) uprawiając rośliny w otwartym gruncie a jedynie w szklarni oraz innych przewidzianych na ten cel budynkach. W związku z tym, że nie posiadam zabudowy zagrodowej (siedliska) wraz z odpowiednią infrastrukturą, która może pozwolić mi realizować cele wynikające z posiadanej wiedzy i umiejętności oraz funkcji posiadanego terenu - wnioskuję o udzielenie zgody na stworzenie nowego siedliska (lub w ramach nowszego nazewnictwa: utworzenie nowej zabudowy zagrodowej).

Działki na których wnioskuję o utworzenie siedliska opisane są w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako tereny upraw rolnych, ogrodniczych i sadowniczych bez zabudowy. Konsekwencją istnienia ostatniej części zapisu jest problem interpretacyjny. Na podstawie obowiązującego w dniu stworzenia planu orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że MPZP (ogólny lub szczegółowy) przeznaczając jakiś teren na cele produkcji rolnej, nie może zawierać zakazów lub nakazów, które wyznaczałyby szczegółowo rodzaj i sposób prowadzenia tej produkcji. Od powyższej zasady istnieją wyjątki, ale w każdym przypadku w MPZP musi znajdować się uzasadnienie takiego zapisu – co znajduje potwierdzenie w omawianym planie. W obrębie planowanej inwestycji ustanowiono strefę ochrony archeologicznej, oraz strefę ochrony konserwatorskiej wpisując zdanie: „ wszelkie działania np. sadownicze wymagają uzgodnień z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków i Muzeum Archeologicznym”. Jak wspomniano wcześniej treść planu nie może w sposób dowolny precyzować jakie gatunki i w jaki sposób są uprawiane na danym terenie (chyba że istnieją ku temu uzasadnione przesłanki - co wymaga jasnego sprecyzowania w MPZP). W omawianym planie w przytoczonym zapisie warunkującym legalność wykonania nasadzeń - umieszczono ponadto sformułowanie odnoszące się do wszelkich czynności. Po uzyskaniu zatem zgody wspomnianych organów – dobór gatunkowy (rodzaj) upraw i sposób ich prowadzenia pozostaje w gestii właściciela nieruchomości. Posiadam zgodę wspomnianych wyżej instytucji nie tylko na prowadzenie upraw, (także na wykonanie zabudowy gospodarstwa rolniczego - Siedliska). Wynikiem tego jest bezsprzeczna legalność prowadzenia ekologicznych upraw roślin ciepłolubnych na wspomnianym terenie
(MPZP bowiem nie zakazuje takich upraw). Przyjmując (z zastrzeżeniami opisanymi wyżej) tezę że rolnik, którym jestem może uprawiać na terenie rolnym (przeznaczonym pod uprawy) to co chce, bezsprzecznie nie można odmówić mi prawa do uprawy wyżej wymienionego rodzaju roślin. W związku z tym, że nasz klimat nie pozwala na całoroczną uprawę w gruncie wielu roślin które produkuję (np. drzewa oliwne, herbatę, laur, kawę) to w przypadku wymienionych upraw zapis MPZP rozumiany także jako zakaz tworzenia zabudowy rolniczej niósłby ze sobą wewnętrzną sprzeczność. Dopuszczenie upraw poprzez wyznaczenie terenu rolniczego (i jak mówi plan „wszelkich działań” - przez co z braku innych przykładów - można rozumieć również tworzenie obiektów służących produkcji rolniczej) występowałoby razem z przeciwstawnym zapisem „bez zabudowy”. W przytoczonym kontekście zapis „bez zabudowy” rozumiany jako zakaz tworzenia nowej zabudowy na potrzeby rolnicze byłby sprzeczny z rolniczym przeznaczeniem terenu. Taka interpretacja zapisu byłaby nielogiczna i wewnętrznie nie spójna. Prowadziłby do nieuzasadnionego i bezprawnego wykluczenia pewnych rodzajów upraw. W tym kontekście odczytywanie zapisu jako zakazu tworzenia nowej zabudowy na potrzeby rolnicze nie znajduje oparcia w zapisach planu. Także prowadzenie innych niż rośliny ciepłolubne upraw (np. drzew owocowych w ramach sadu, warzyw w ramach upraw ogrodniczych lub roślin ozdobnych w ramach szkółki ogrodniczej) wymaga od rolnika posiadania odpowiedniego zaplecza (w tym odpowiedniej zabudowy). Pomijam już aspekt braku słowa „zakaz” czy słów „zakaz tworzenia” a także brak w planie rozwinięcia dla słowa „zabudowy” jako np. „zabudowy rolniczej” gdyż inne błędy związane z powyższym zapisem nie są przedmiotem tego opracowania.. Utworzenie w ramach projektowanego siedliska niewielkiej przestrzeni przewidzianej na realizację potrzeb bytowych rolnika wraz z zapleczem socjalnym jest podyktowane potrzebą stałego nadzorowania i pilnowania specyficznych przecież upraw. Powyższa funkcja w tym kontekście również nie jest w sprzeczności z MPZP na co istnieją odpowiednie orzeczenia NSA.

W związku z powyższym poprosiłem autora planu w którym znajduje się ów kontrowersyjny zapis - Pana................. o sporządzenie opinii wraz z wykładnią istniejącego zapisu. W konkluzji czytamy między innymi, że „intencją zapisu „tereny bez zabudowy” była eliminacja zabudowy mieszkaniowej rozumianej jako zespoły zabudowy jednorodzinnej (wyłącznie MN) z wtórnym podziałem na działki budowlane, a nie zabudowy zagrodowej na potrzeby gospodarstwa rolnego, której tworzenia omawiany zapis nie zakazuje.”

Mając na względzie powyższe, potwierdzone różnymi wyrokami NSA w tym np. wyrokiem NSA z dnia 13.05.1999r. sygn akt IV SA789/97, oraz opinię planistyczną autora planu wnioskuję o potraktowanie mojego oświadczenia jako wiarygodnego i istotnego dowodu w sprawie, oraz uznanie mojego zamierzenia za zgodne z zapisem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jednocześnie ze względu na trudną sytuację rodzinną (np. konieczność wykonywania wysiewów i uprawy roślin w małym mieszkaniu) proszę o bezzwłoczne wydanie mi pozwolenia na budowę siedliska rolniczego.

Z poważaniem
autor

Zielona trzcina
Posts: 5
Joined: Sat 16 May, 2009

Działka rolna a możliwość zabudowy (z.zagrodowa/siedlisko..)

Post by Zielona trzcina » Sat 16 May, 2009

Witam serdecznie,
Z wielkim zainteresowaniem prześledziłam Panów rozmowę (Pana Grzegorza z Panem Dominikiem) i myślę, że tylko Panowie są wstanie mi pomóc.

Mam problem.
Od 12.2007 roku stałam się posiadaczką małej działki rolnej (340m) na wsi. Bardzo chciałabym na niej postawić jakiś budynek (zaplecze, nawet pakamerę tylko takowa podobno może stać na działce max 120 dni) by móc zadbać o niniejszą nieruchomość (działka znajduje się przy drodze głównej niniejszej miejscowości, obok znajdują się budynki mieszkalne i nie potrafię patrzeć jak marnieje - w chwili obecnej nie mam nawet gdzie podpiąć kosiarki, czy umyć rąk).

We wsi obowiązuje niestety miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - od 11.2007, w którym niniejsza nieruchomość oznaczona jest symbolem R1 (tereny gruntów rolnych):
Cytat:
1. Wyznacza się TERENY GRUNTÓW ROLNYCH oznaczone na rysunku planu symbolem R1.
2. Ustala się podstawowe przeznaczenie terenów R1 pod:
1) uprawy rolne,
2) zadrzewienia i zakrzewienia.
3. Ustala się dopuszczalne przeznaczenie terenów R1 pod:
1) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej,
2) szlaki turystyczne i ścieżki rowerowe,
3) drogi do pól,
4) niekubaturowe urządzenia służące gospodarce rolnej, w tym urządzenia melioracji,
5) cieki wodne z obudową biologiczną,
6) wprowadzanie zieleni mającej znaczenie przeciwerozyjne.
4. W terenach R1 ustala się następujące zasady zagospodarowania terenu:
1) utrzymuje się istniejącą zabudowę zagrodową,
1) przyrost terenu do zabudowy wynikający z rozbudowy obiektów istniejących nie może być większy niż 20% istniejącej w dniu wejścia w życie niniejszego planu powierzchni zabudowy, przy czym wielkość powierzchni terenów przeznaczonych do zabudowy nie może przekroczyć 300 m2,
2) w granicach działki siedliskowej dopuszcza się remont, rozbudowę, przebudowę nadbudowę i odbudowę istniejącej zabudowy, pod warunkiem dostosowania formy architektonicznej do wymogów określonych w § 40 ust.5. dla terenów położonych w otulinie OPN i w § 39 ust.5. dla pozostałych terenów,
3) w granicach działki siedliskowej dopuszcza się budowę budynków gospodarczych i garaży, pod warunkiem dostosowania formy architektonicznej do wymogów określonych w § 40 ust.5. dla terenów położonych w otulinie OPN i w § 39 ust.5. dla pozostałych terenów
.

Niniejszy MPZP definiuje również pojęcie "działka siedliskowa".
Cytat:
Jeżeli jest mowa o działce siedliskowej - rozumie się przez to zabudowane grunty rolne wchodzące w skład użytków rolnych, oznaczone literą B na mapach ewidencji gruntów, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Jednak nie mogę znaleźć w tym Rozporządzeniu tego fragmentu.

Kilkanaście lat temu na tej działce stał budynek (który miał swój nr), w którym mieszkali moi dziadkowie... Myślałam by skorzystać z możliwości odtworzenia budynku.
Cytat:
Jeżeli jest mowa o odtworzeniu budynku - rozumie się przez to budowę budynku w miejscu innego budynku, który uległ zniszczeniu w skutek pożaru, powodzi lub innej klęski. Odtworzenie budynku:
1) może dotyczyć wyłącznie obiektów, które istniały w chwili wejścia planu w życie,
2) może dotyczyć wyłącznie obiektów, które istniały w dniu wejścia planu w życie i nie stanowią samowoli budowlanej - ograniczenia te nie dotyczą obiektów służących celom Parku,
3) nie może zmieniać pierwotnego przeznaczenia budynku (za wyjątkiem terenu UT/pn), wykraczać z lokalizacją odtwarzanego budynku poza granice działki siedliskowej, na której był zlokalizowany, zwiększać jego kubatury ani rozmiarów bryły obiektu i jego zasadniczych cech architektury.
W przypadku obiektu o cechach i walorach zabytkowych, odtworzenie nie może zmieniać pierwotnego wyglądu obiektu. W przypadku innych obiektów odtworzenie odbyć się musi zgodnie z zasadami wymienionymi w § 53 ust. 5
.

Dodatkowe informacje, które mogą być istotne:
- W chwili obecnej na działce stoi drewniana "szopa", którą już na niej zastałam;
- Opłaciłam przyłącz wodociągowy (05.2008) i z tego co wiem, mogę wybudować studzienkę;
- W "Informacji o nieruchomościach (budynkach, budowlach, gruntach i lasach) osób fizycznych", którą przesłałam do Gminy rok po staniu się właścicielką działki nie wykazałam żadnych budynków (11.2008);
- Słup z prądem jest w rogu mojej działki, ale nie na jej terenie - bo przecież dziadkowie mieli zarówno prąd, jak i wodę.

Bardzo proszę o pomoc przy rozwiązaniu niniejszego problemu.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Sat 16 May, 2009

Zielona Trzcina, czy działka posiada dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez służebność gruntową?) czy posiadasz inne grunty rolne? Jeśli nie ma dostępu do drogi, sprawa jest zamknięta (ewentualnie pozostanie scalenie z gruntem sąsiednim który drogę posiada lub uzyskanie służebności przez grunt sąsiedni).
Jeśli nie posiadasz innych gruntów rolnych lub nie jesteś współwłaścicielem wspomnianych to nic tam nie wybudujesz. W takiej sytuacji lepiej to przepisz na kogoś z rodziny kto jest rolnikiemn i wtedy załatwiaj pozwolenie.
Jeśli posiadasz i jest to min 1 ha wydzierżawij resztę (jeśli w gminie średnia gospodarstwa uprawniająca do bud siedliska jest większa niż 1 ha - to musisz mieć lub dzierżawić tyle samo lub więcej ziemi rolnej ile wynosi średnia).
W międzyczasie uzyskaj wypis i wyrys do celów budowlanych (będą tam dokładnie określone warunki zabudowy). Powyższe uzyskasz w gminie.

Następnie zleć projekt budynku gospodarczego w oparciu o parametry z wyżej wspomnianego (np mieszkanie z częścią gospodarczą) Najlepiej kupić gotowy projekt i zrobić zmiany opisowe + doprojektować jakiś bud gospodarczy - np wiatę na sprzęt rolniczy) i po uzyskaniu wszelkich uzgodnień (np dotyczących mediów = wody, prądu, ścieków jeśli tego wymaga plan, zjazdu z drogi publicznej), składaj do Starostwa 4 egz projektu i wniosek o pozwolenie na budowę. Nie powinno być problemu przy istniejących zapisach planu...

Grzegorz co sądzisz o pismach które przygotowałem?

Czy 4 egz projektów przekazywane do Starostwa muszą być w 100% identyczne, czy dopuszcza się np przestawienie kolejności stron?

Zielona trzcina
Posts: 5
Joined: Sat 16 May, 2009

Post by Zielona trzcina » Sun 17 May, 2009

Dominiku,
Dziękuję za szybką odpowiedź.
Działka sąsiaduje z drogą główną w miejscowości na odcinku ok. 12 m; bezpośrednio z tej drogi jest ok. 3 m wjazd na działkę, więc z tym nie ma problemu (czy jest jakiś akt prawny, który reguluje te kwestie?) Nie jestem w posiadaniu większej ilości gruntu, ale jeśli dobrze zrozumiałam wystarczy, że w tej gminie dokupię 1 ha grunt - w gminie, a nie koniecznie w tej miejscowości?
Posiadanie wykształcenie rolniczego i odprowadzanie KRUS-u nie jest konieczne? Mój pracodawca odprowadza ZUS.

Po przygotowaniu planu itp. do Powiatu mam złożyć Wniosek o budowę czy tzw. Zgłoszenie zamiaru budowy obiektu?
Na stronie Powiatu znalazłam "Wniosek o ustalenie warunków zabudowy" - ale to chyba nie to.

----------------------------------------------------------------
Pan Grzegorz w odp. na post: http://www.szkielet.pl/forum/viewtopic.php?t=1184 wspomina też o możliwości budowy/postawienie budynku rekreacyjnego:
"Zgłoszenie...
- wniosek: zamiar postawienia (nie pisz budowy) obiektu rekreacyjnego,
- kopia mapy zasadniczej (nie musi być do celów projektowych),
- szkic zamiaru budowlanego" dla tzw. działkowiczów (Osoba nie posiadająca statusu rolnika lub działalności gospodarczej związanej z rolnictwem może uprawiać grunty rolne na potrzeby własne) - nie mogę znaleźć dokumentu prawnego nt. temat - w Prawie budowlanym tego nie widzę: http://isip.sejm.gov.pl/servlet/Search? ... 0414Lj.pdf :-( ).

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Sun 17 May, 2009

Zielona Trzcina, przeczytaj uważnie cały mój pos od A-Z to dowiesz się z niego wszystkiego.

Aby udokumentować "rolnika" grunt możesz dokupić w dowolnym miejscu, ale aby udokumentować że prowadzisz gospodarstwo (w ramach gruntu dokupionego i tego na którym chcesz budować) należy zauważyć że grunty nie mogą być oddalone na tyle by nie stanowić zorganizowanej całości. W skrócie: budujesz siedlisko we wsi pod warszawą, to nie prowadzisz gospodarstwa obejmującego grunt we wsi pod Szczecinem (przyjmuje się że może to być ta sama gmina lub gmina sąsiednia). Krus nie ma nic do rzeczy. Można być rolnikiem i płacić ZUS.

Następnie wpisz się do rejestru gospodarstw rolnych prowadzonym przez AMIR.

Zresztą krok po kroku masz opisane w moich postach jakie dokumenty są potrzebne (Ciebie prawdopodobnie nie dotyczy zwolnienie z zakazów lokalizowania inwestycji w rejonach powodziowych, opinia od archeologów czy od Konserwatora zabytków co było u mnie - a C nie dotyczy jeśli nie ma takich wymagań w MPZP)...

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Sun 17 May, 2009

Zielona trzcina, w tym przypadku istotne jest na początek sprawdzenie jaki jest zapis na mapie geodezyjnej (powinno być B), w rejestrze gruntów (powinno być Br) i kartotece budynków (powierzchnia i przeznaczenie).

Fakt, że budynek nie istnieje fizycznie (został zburzony i w to miejsce postawiona szopa) jest tu mało istotny. Liczy się to co jest w dokumentach. Jeśli podasz powyższe dane to można znaleźć jakieś rozwiązanie.

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Sun 17 May, 2009

Zmieniłbym to...
Dominik wrote:która może pozwolić mi realizować cele wynikające z posiadanej wiedzy i umiejętności oraz
funkcji posiadanego terenu
ogranicza to możliwość rozwoju mojego gospodarstwa rolnego i prowadzonej w tym kierunku działalności.
Dominik wrote:Czy 4 egz projektów przekazywane do Starostwa muszą być w 100% identyczne, czy dopuszcza się np przestawienie kolejności stron?
Może przejść, ale normalnie jest to nieprawidłowe.

Zielona trzcina
Posts: 5
Joined: Sat 16 May, 2009

Post by Zielona trzcina » Mon 18 May, 2009

Grzegorzu,

Czy:
- mapa geodezyjna (powinno być B) - to tzw. Wyrys z mapy ewidencyjnej?
- rejestr gruntów (powinno być Br) - to Operat pomiarowy/Wypis z rejestru gruntów?
- kartoteka budynków (powierzchnia i przeznaczenie) - skąd wziąć te informacje?

Napisze co mam:
- Jeśli dobrze widzę, na mapie ewidencyjnej sąsiedniej działki... Na mojej działce oprócz nr jest symbol B;
- W "Operacie pomiarowym" mam wpisane:
- rodzaj użytku: PsVI
- Na "Wypisie z rejestru gruntów"
- użytki gruntowe i klasy gleboznawcze: pastwiska trwałe (opis), PsVI (oznaczenie).

Czy jest szansa na telefonicznie potwierdzenie ww. danych w Wydziale Geodezji?

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Mon 18 May, 2009

Zielona trzcina wrote:- mapa geodezyjna (powinno być B) - to tzw. Wyrys z mapy ewidencyjnej?
Mapa geodezyjna to kopia mapy zasadniczej z wydziału geodezji starostwa. Nie musi być do celów projektowych - czyt. tańsza.
Zielona trzcina wrote:Jeśli dobrze widzę, na mapie ewidencyjnej sąsiedniej działki... Na mojej działce oprócz nr jest symbol B;
Jeżeli potwierdzisz to mapą geodezyjną (skala 1:1000) to formalnie jest to grunt rolny zabudowany (siedlisko). Nie ma tu znaczenia rodzaj użytków - może być nawet ziemia klasy RI.
Czy jest szansa na telefonicznie potwierdzenie ww. danych w Wydziale Geodezji?
Nie, wymaga to formy pisemnej (wniosek) i opłat.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Mon 18 May, 2009

Grzegorz, robię ostatnie zmiany w projekcie. Czy zmienić liczbę szklarni (z 5 do 2 lub nawet do 1 szt)?
uzasadniając to tym, że na początku uprawy będę potrzebował tylko 1 szklarnię (dopiero w kolejnych latach będą mi potrzebne kolejne)????

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Mon 18 May, 2009

Jeżeli są oznaczone linią przerywaną nie ma takiej potrzeby.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Mon 18 May, 2009

Szklarnie są oznaczone linią przerywaną.
Dlaczego nie ma potrzeby - skoro sam pisałeś że to głupota wnioskować o 5 szt.
Na ile % oceniasz szansę że dostanę pozwolenie bez odwołań a na ile że po odwołaniu przed SKO (i na ile że nie dostanę go wcale mimo odwołań)??

Grzegorz Szostak
Posts: 1601
Joined: Sun 21 Aug, 2005
Location: Siedlce
Contact:

Post by Grzegorz Szostak » Mon 18 May, 2009

Dominik wrote:Dlaczego nie ma potrzeby - skoro sam pisałeś że to głupota wnioskować o 5 szt.
Jeśli w części opisowej nie ma tych dodatkowych budynków (szklarni) nie mają one znaczenia dla oceny. Pozostaje tu jednak pole do dowolnej interpretacji ze względu na nieprecyzyjne prawo.
Szanse na powodzenie moim zdaniem to około 70%. Za dużo błędów.

Dominik
Posts: 135
Joined: Thu 06 Mar, 2008

Post by Dominik » Mon 18 May, 2009

Szklarnie są ujęte w części opisowej (jest podana łączna powierzchnia - wszystkich 5 szklarni i pojedynczej).



Post Reply

Return to “Zagadnienia dotyczące działek budowlanych i ich lokalizacji”